3月21日至23日，以「商业新变局，一起向未来」为主题的中国商业地产行业发展论坛(第十八届)2023年会在深圳蛇口举办，700余位来自商业地产、品牌、互联网、媒体等领域的商业精英与大咖名流汇聚一堂，探讨中国商业的创新与变革，探寻行业未来的发展趋势。
围绕「新战略、新消费、新运营、新机遇」主题的高端论坛精彩纷呈，议题紧扣行业当下难点与热点，内容丰富、形式新颖，除了业界翘楚演讲、大咖高端对话、热点话题研讨之外，还有创新案例分享、项目合作洽谈、业界成果展览等。邻汇吧携Location-PMS参展。
邻汇吧携Location-PMS亮相展会现场
作为商业空间多经领域引领者，Location-PMS（多经资产管理系统）已经服务数百家商业地产项目，提供商业空间资源运营解决方案，含资产盘点、档期管理、资源定价、多经招商等，致力于让多经更多金。
2022年是充满挑战的一年，商业地产蛰伏保存实力，2023年面对新商业变局，新一轮机遇如箭在弦。以下论坛观点分享，enjoy～
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主持人及嘉宾致辞
商务部市场运行专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平：消费市场的复苏超乎想象
商务部市场运行专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平致辞时表示，第十八届年会因为疫情原因，前后延续了四次，去年10月份，我带大队人马进驻深圳会场，结果疫情突起，不仅会议延期，而且我们的人员回不了北京，花了将近一个月的时间，大家才全部返回北京。当时许多代表定了机票和酒店，我们的会刊都印了，物料也作废了，今天的年会，可以说是好事多磨。
其实与疫情期间许多企业的情况相比，我们还真的算不了什么。当然，大家聚在一起，不是为了诉苦，疫情基本过去了，生活回归正常了，特别是去年疫情政策大幅调整之后，消费市场的复苏出乎我们的想象，市场信心明显提振，但三年的疫情还是改变了很多，外部环境变了，市场变了，消费者变了，所以我们的商业也要随之改变和创新。今年我们年会的主题定为“商业新变局 一起向未来”，就是希望大家向前看，要从变化中寻找机遇。
红星美凯龙车建新：以住宅养商业综合体的模式难以为继
红星美凯龙控股集团有限公司董事长车建新发表致辞表示，每年的商业地产年会，可以说是贯穿行业的一个风向标，长达三年的疫情，给商业地产行业带来了严重的影响，有不少企业扛不住了、躺平了，但我们的年会依然规模盛大，热闹不减。这一方面说明商业地产企业的抗压性还是不错的，企业的韧性还是不错的；同时，也表明我们协会带领的会员都是行业中的先进力量，面对困难与挑战，具有很强的应对性与创新能力。车建新认为，今后的商业地产行业将进入存量时代，大家比拼的是内功、营运、创新以及投融管退的综合能力。换而言之，我们回归了商业地产的本质。
双语主持人、全国三八红旗手艾诚表示，面向2023，我们重新定义商业地产。但贵在久久为功，今天大会的主办方，我们的会长和他的团队，从2004年至今，坚持举办行业论坛，至今是第十八届了。“独行快，众行远”。所有的相见都是久别重逢，过去三年，我们历经坎坷，但我们坚持到了今天。商业地产发出郑重承诺：让城市更繁荣，让生活更美好，欢迎各位的到来。
01 新战略
场景实验室吴声：场景重构激活消费欲，重建用户信任
著名新零售专家、场景实验室创始人吴声出席论坛并发表题为《数字消费：场景驱动的体验革命》主题演讲。他谈到，毫无疑问，品牌是场景资产。沉淀下来的，是一个又一个开发的小场景。如果说ChatGPT代表的是一种大模型时代的到来，文心一言迈出的是全新的新范式，那么更多的应用场景、小模型，将是我们赖以生存的一种增量。
任泽平：2023年的经济肯定是好的，老天爷赏饭吃
著名经济学家任泽平指出，今年一定是复苏之年，经济肯定是好的，老天爷赏饭吃，各行各业都要出来抢粮食。
首先，线下活动全面放开；第二，房地产方面，越来越多的城市加入到放松限购、限贷、限价、限售的行列；第三，货币还是宽松的，不用管欧美怎么加息，中国是大国央行，货币政策肯定是“以我为主”，具有独立性；第四，对于企业家和民营经济信心的提振，保护市场经济，保护企业家精神，提振市场的信心。
华润万象生活喻霖康：看好中国高端商业市场
华润万象生活有限公司总裁喻霖康表示，随着防控措施的优化，稳增长、促消费等一系列措施的不断落实，扩大内需的意图也非常明确，前期影响消费的不利因素正在好转。我们坚信，中国消费规模扩大的态势不会改变，在多重因素的共振下，中国的消费市场具备持续发展的动能，为中国消费企业的进一步成长提供广阔的天地。也正是依托这样充满机遇的消费市场，我们的商业发展充满了丰富的遐想和可能性。
波司登高德康：经营品牌就是经营消费者的感觉
全联纺织服装业商会理事长、波司登国际控股有限公司董事局主席高德康表示，从中国品牌走向消费市场的发展，或者说从我们波司登这几年品牌转型的实践来看，未来国货品牌发展需要抓住的比较确定性的机遇。
华贸集团郑坚：潜心钻研商业创新升级，2.0新作带入华东地区
华贸集团总裁助理郑坚表示，继北京华贸中心的成功后，华贸集团潜心十年，钻研商业创新升级，旨在将北京成功运营的经验和能力带入华东，呈现华贸2.0升级之作。2.0模式下的华贸希望给投身繁华都市的向往美好生活方式的人群打造“入则静谧，出则繁华”的生活方式。
从选址上看，苏州、南京、上海三个项目处于城市中心的核心地段，闹中取静，与繁华为邻，又张弛有度；项目置身于所在地历史、人文氛围中，但又不失现代效率，三个项目都位于地铁上盖，实现便捷交通通达，不仅考虑了项目内部停车资源的最大化利用，同时通过科学合理设计规避传统城区的交通堵塞。
顾云昌：房地产腾飞需“龙凤呈祥”
著名房地产专家、全国房地产商会联盟主席顾云昌谈到，回顾过去之变，最深切的感受是房地产市场变了。什么是房地产市场？供求关系的总和。
他认为，中国的房地产市场分为两大块，一个是住宅产业的市场，一个是非住宅产业市场，当然包括我们的商业地产、园区地产、工业地产、养老地产等。
水皮：消费看地产，投资看股市
著名财经评论家水皮表示，经营模式必须产生改变。首先，商业地产是刚性需求，这个是毋庸置疑的。同时，前面我们一开始就讲到，现在已经进入了存量时代，存量分化很严重，所以存量的重组是一个方向，当然这个业态也必须做调整。轻资产模式的竞争会越来越强。品牌影响度之下的轻资产模式，这些资产和商业中心会向头部企业集中，产生一种轻资产的模式。
印力丁力业：不卖商铺、不靠住宅，小城商业一样有机会
印力商用置业有限公司董事长丁力业表示，坚信商业地产在中国一定是有机会的。我们进入这行的时候，就坚守一条，不卖商铺，不靠住宅，不搞开发，纯粹持有经营。这么多年过去了，相信很多购物中心是靠住宅反哺的，但我们没有，所以我觉得这个是能做的，因为我们还活着。
丁力业分享了印力河南安阳项目的经营案例。安阳印象汇于2011年开业，初期是印力与凯德合作的项目。2018年双方结束合作后，印力从凯德买回了这个项目，深耕经营，疫情三年不但没掉铺，出租率还高达99%，2022年的平均回报率是9.2%。在GDP2450亿，人口580万的小城市，印力商业积极探索打造商业韧性，寻求发展机遇。事实证明，小城商业一样有机会，有商业，有人，就可以活下去。他也坚信商业地产将迎来更美好的前景。印力深耕行业近20年，坚持走「不卖商铺，不靠住宅，不搞开发，纯粹持有经营」之路，通过时间的沉淀及市场的积极反馈，用行动证明了这条道路的正确性。
平安不动产曾灿霞：优质的资产能穿越周期
平安不动产有限公司首席运营官曾灿霞表示，今年行业有一个关键词叫“回归”，回归常识，回归到商业地产的本质。商业地产是通过满足消费者的需求，最终去实现投资者的回报。从这个意义上来讲，未来的资产定价也会更多回归到运营的基本面，这是一种健康的回归。
凯德杨钦富：公司内部要求改造投入要五年内回本
凯德投资(中国)商业管理首席执行官杨钦富表示，商场今年开了，显得很新，五年后、十年后、二十年后的场，怎么使它的体验感仍然是好的？从资管的角度看，一是每天的维护，二是资产提升的计划，我们公司内的要求是比较严格的，改造投入要五年内回本。可是这个商业逻辑，不单单是完全理性化的，我们其实是80%的理性+20%的理想。从资产计划的角度，是凯德的强项，我们可以把多年的场盘活。
WeWork全斌：2023年乐观但不冒进
WeWork大中华区副总裁全斌表示，2022年整体是比较悲观的，但我们当时提了一个态度，悲观但不消极。2023年，整体比较乐观，我们的态度是乐观但不冒进。这两个态度的变化，取决于我们的战略。
02 新消费
阳光媒体杨澜：空间即媒体，打造民族文化焕新场
阳光媒体集团董事长杨澜发表题为《元宇宙构建消费新场景新体验》的演讲，她表示，我们研发了一个可以和城市更新以及商业综合体完美结合的新的媒体产品，叫做MADVERSE。mad，就是疯魔的意思，这的确是不疯魔不成魔的时代，M是音乐的第一个字母，A是艺术的第一个字母，D是设计的第一个字母，Verse可以是空间的意思，就像元宇宙是Metaverse一样，这中间不仅涵盖各种文化、艺术、内容的调性，这是一个极致的，有一点疯魔的时代，我们只能适应它的发展，甚至引领它的发展，而不可以拒绝它。
杨澜认为，我们所要针对的年轻人，是一代具有很强的文化归属感，同时是数字生活的土著。我们的MADVERSE要面向的人，不仅仅是普通的年轻消费者，而是他们当中最具影响力、最具创意、最具传播力的6%的创意人群。
名创优品叶国富：内容成就流量，流量成就商业
名创优品创始人兼首席执行官叶国富表示，名创优品的战略升级，就是要成为一个超级品牌。而在打造超级品牌的路上，名创优品有三个转变。一是由渠道品牌升级为自建渠道的产品品牌。二是由零售公司升级为兴趣消费驱动的内容品牌。三是将消费升级为热爱，从顾客变成用户。
观夏Elvis：中国品牌要重塑线下空间文化体验
观夏创始人Elvis表示，中国品牌必须要在中国自己的土地上做好自己的空间内容，做好自己的文化体验。观夏的线下空间，第一，真诚对待线下用户，保证用户有独特的品牌体验；第二，重视线下的产品体验；第三，线下内容的持续输出并触达用户。
汇纳科技潘潇君：平台商业的核心价值在于网络链接
汇纳科技股份有限公司联席总裁潘潇君表示，购物中心核心的价值，实际是流量平台的价值。平台最重要的点是什么？网络效应。何为网络效应？以电话为例，如果我们只有一个人有电话，电话这个网络是没有价值的，如果两个人都有电话，那么就是1×1。但如果中国14亿人每人都有1台电话，乘数的效应非常大。平台商业的核心价值在于网络的链接。
回到购物中心，购物中心连接消费者和品牌商户，理论上说存在双边网络效应。但是购物中心的物理空间是有限的，门店不可能无限增长，也不可能容纳无限数量的消费者。所以，购物中心平台价值的激发关键，不在于节点的增加，而是在于节点之间的链接深度。购物中心作为线下的商业流量平台，我们除了关注购物中心整体流量，更要关心消费者在场内的游逛深度，游逛质量。
长江商学院赵英明：零售业的核心价值在于传递信息、建立信任
长江商学院客座教授、京东集团原副总裁赵英明发表题为《线下零售的创新困境与突围之道》的演讲，零售在整个社会的链条中，它的核心表现就是为了提高效率，然后它可以做出更低的成本，可以提升更好的体验，它所有的手段就是传递信息和建立信息。实际上线上零售业强于成本，强于信息的传输，而线下零售业天然地强于体验，强于信任的建立。
赵英明强调，线下所有的工作，我们都是在一个空间内寻找效率，所以线下有一个非常重要的关键指标，叫坪效。线上有一个重要的效率指标，叫做时效。而未来零售业的最终走向将是时空的融合。
03 新运营
奈尔宝陈彦丹：85%门店开在商场一楼，1/6面积给书店
奈尔宝创始人、董事长陈彦丹带来《消费升级驱动下的品牌创新》的主题演讲，奈尔宝第一个创新是她做母亲后的发现，因为孩子总会让母亲先喂吃饭，母亲总是吃不饱，所以她做了一个特别的设置——母亲可以安心的坐着就餐和朋友聊天吃饭，孩子在透明的爬道里和母亲有安全的距离，又能安全的游玩。
第二个创新，是选址上的创新，目前奈尔宝85%的门店都开在商场的一楼，成为商业的超级主力店。第三个创新是奈尔宝拿出1/6的面积给到书店。
招商商管贾晋燕：2025年实现布局100个商业综合体
招商蛇口招商商管副总经理贾晋燕出席论坛。她介绍到，招商商管布局全国超过32个城市，持有商业项目60个。在集团的业务布局下提出了双百战略，2025年实现100亿持有物业的收入以及布局100个商业综合体，利润占比达到15-20%。她指出，招商商管更加聚焦的是质的提升，而不是量的扩长，所以我们要快速的提升运营管理能力，提高营业收入和利润，让商家真正的赚到钱是其的目标。
以招商商管去年主打推出了成都大魔方项目为例，同时打造了五大沉浸式体验场景，为成都的消费者带来全新的体验，目前也成为了网红打卡点。此外，招商商管还打造了海沧招商花园城、上海潮路花园城等多个极具品质感的项目。
最后，她表示，招商商管这几年快速发展，目前的筹开项目在稳步推进，至今与4千多家优质品牌建立深度的合作，希望2025年实现10000家品牌深度的合作。
光禹莱特王冬：沉浸式是手段，体验是目的
光禹莱特ALight董事总经理teamLab无相艺术空间总经理王冬表示，公司所在的行业是线下消费领域非常细分的赛道，定义沉浸式艺术空间的打造，基于非常细分的赛道，在几年里主要围绕三年的疫情展开做了两个比较重磅的商业实践。
太古汇黄瑛：倾听市场的需要，及时求变和生存
太古汇（广州）发展有限公司总经理黄瑛在“新消费的创新力与生命力”的主题对话中表示，太古汇现在面对的是一群非常“挑剔”、非常年轻、学识非常广博的消费者，我们围绕他们做中心，创造出他们喜欢的东西，所以创新求变是太古汇的宗旨之一。
B&C黄油与面包创始人张曼：企业深耕品牌的三个维度
B&C黄油与面包联合创始人张曼出席新运营论坛并参与对话环节。她表示，品牌之所以能够得到消费者的喜爱，因为其做到满足客户的基础需求和情感需求，B&C黄油与面包品牌的定位是比较清晰和精准的，开设第一家门店之初定位要做法式轻奢的烘焙品牌。公司也是从三个维度深耕品牌。
第一个维度，要坚持高质量的品质，并且要以很高的频次推陈出新。第二个维度，坚持在抓住消费者心里的同时，满足他的情感需求。三个维度，目标清晰，坚持与优质的地标项目合作，不断提升运营管理能力。
04 新机遇
汪小菲：全新成本模式、销售渠道及产品催生新消费场景
麻六记餐饮创始人、北京食通达科技发展有限公司董事长汪小菲表示，麻六记自开第一家店起，初衷就不是把它打造成一个传统的餐饮品牌，原因在于现在整个消费人群、产品，还有销售渠道，都发生了非常大的转变。90后慢慢进入到比较成熟的商业阶段，95后、00后成了麻六记的主要消费人群。
哔哩哔哩卢雅君：天然喜欢、高频社交和陪伴式学习是Z世代特征
新机遇论坛上，哔哩哔哩公共政策研究院院长卢雅君发表题为“Z世代青年新消费洞察”的演讲，卢雅君表示，一想到Z世代青年的新消费大家第一时间会想到B站，过去14年B站一直陪伴着每一代中国年轻人并且与之建立了深厚的情感链接。B站和每一代年轻人寻求最大的情感共鸣和认同感，所以年轻人对B站有非常信任和依赖，最终转化成强有力的消费能力和消费动力。
B站上的Z世代有什么特征，卢雅君总结了4个特点：第一，他们平均年龄22.8岁，超过一半的是分布在中国一二线城市，年轻人的消费轨迹在进阶化，Z世代更关注这个产品的直接感受；第二就是智能化，怎么样高速和便捷地去满足需求。
博锐尚格窦强：实现“碳中和”数字化会获得双重回报
博锐尚格科技股份有限公司执行总裁窦强表示，实现“碳中和”需要做到四点。第一，提高能效，节能减排，避免浪费。第二，做光伏一体化的工作。第三，做全电气化的改造。这三件事做完最多可以实现40%左右整体的降碳。还有6%左右需要靠可再生能源，比如利用太阳能发电。
ABC CAMPING COUNTRY孙金旦：露营“热出圈”折射消费新趋势
ABC CAMPING COUNTRY创始人孙金旦表示，随着露营人群、自助游人群的出现，背后折射出消费者需求、生活方式发生变化。
世纪金源商业管理集团李赟：商业地产行业“供给侧结构性改革”是行业的新挑战和新机遇
世纪金源商管集团总裁李赟对于未来商业趋势有两个判断：一个是实体商业需要关注如何争取更多的“国民总时间”；另一个是实体商业提供的产品、服务和内容要能更好地满足消费者的“情绪价值”。这对商业地产行业来说，既是新挑战，也是新机遇。必须创新突破，做资源的整合，做角色的转变。国家近年来一直强调“供给侧的结构性改革“，消费行业其实也是一样的。整个行业如果想要把握新机遇，完成新挑战，就要从供给侧进行改革和创新，从而实现实体商业的新一轮增长。
高灯科技高峡：发票信息数字化是新趋势
高灯科技董事长兼CEO高峡表示，我们公司是以发票数字化起家的，发票数字化是新趋势。随着现代消费生活场景的多元化，从以往的现金和刷卡，发展为刷脸、再到现在的扫码等，都是新模式的迭代。但唯有一样核心东西不变——就是发票。我们判断再过两年我们国家就会像全世界大多数国家一样以个人为单位进行纳税，到时候各种信息的收集会实现数字化。高灯科技将继续秉承‘以用户为中心’的理念，不断优化产品和服务，与各位伙伴一起共建数字经济时代下的商业信任体系。”
正佳企业集团谢萌：通过线下场景和体验重新连接用户
正佳企业集团有限公司CEO谢萌表示，正佳早已转型升级为4A级旅游景区。目前，大部分人都被手机控制住了，出行时间、线下可分配的时间非常宝贵了，基本上就是两个半小时，谁掌握了这个时间，谁就掌握了财富。时间引导消费。
大悦城田维龙：商业地产要处理好分子与分母的关系
大悦城商业管理中心总经理田维龙提到，企业的核心定位与市场战略是商业地产的分母，分母要做准、做精；产品与品牌影响是分子，分子要做大、做强，这样企业才能得长远价值回报以及可持续增长。大悦城的战略可以概括为“聚焦”，聚焦品牌、产品、资源，大悦城不仅在现有存量产品焕新与升级，在增量产品上研发与创新。
砂之船许军：经营是资产通过REITs实现证券化的前提
砂之船集团总裁许军表示，砂之船在2018年于新加坡上市，以奥特莱斯作为底层资产的REITs在亚洲是第一家，开创行业先河。2018年至今5年时间，历经疫情，但目前整体4个项目的营收、销售、利润都已经增长。
恒太商业胡芳园：存量商业资产里蕴藏巨大市场机会
恒太商业管理集团有限公司董事长兼总裁胡芳园表示，我们是唯一一家以轻资产为主的企业，这是第一个特殊。第二个特殊我们从县城开始做起，公司的前身叫宁波太平洋百货，逐步走向购物中心，走向房地产开发，从重资产转向轻资产。三年市场洗牌，我们有幸穿越了这个周期，存量物业的解决难度是很大的，但我们公司已经有大量的产品模型与成功的实践案例，去适配市面的存量物业，希望能为行业提供更多的解决方案。
中海商业张建华：让购物中心有更多价值提升的可能性
中海商业发展有限公司副总经理张建华谈到中海商业的资产提升逻辑时表示，通常理解单纯的资产价值提升，是线上线下的行活，比如调改店铺、升级品牌、改造硬件、私域流量等，即是围绕现有空间，进行焕新、内容优化、精细化运营等。我们理解是“做深”。二是基于城市和项目的更新，资产重组和升级，包括改造旧项目，我们理解是“做新”。写字楼+购物中心双核驱动，是中海的优势，叠加酒店、长租公寓和产业园物流园等形成生态围合，放大地块价值和客群综合价值，我们理解是做“宽”。
月星集团贾耀勇：通过融合游乐跟购物，焕发商业新的活力
月星集团副总裁兼环球港商业集团执行总裁贾耀勇表示，根据后疫情时代的市场变化，环球港推出购物中心嵌入主题游乐、线上联合线下的“月星店小二”服务、拉动夜间消费打造世界港口小镇主题街区等一系列“文旅娱体展教购”融合发展策略，助力实体商业的复苏与振兴。
中国商业地产行业发展论坛(第十八届)2023年会，由全联房地产商会商业地产工作委员会发起，中华全国商业信息中心、同济大学经济与管理学院、《商业经济研究》、场景实验室、《深圳商报》联合主办，全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平担任论坛主席。红星美凯龙、华贸集团、阿维塔科技为年会战略合作伙伴；招商商管、汇纳科技为特别协办；协办单位为万达商管集团、华润万象生活、新城控股、博锐尚格；媒体协办为吴晓波频道、水皮MORE；首席财经合作媒体为乐居财经。（本文内容来源乐居财经，特此感谢）
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3月30日，我们深圳见！
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