| PART 1 |
去年年末，下沙沿江的沁香公寓正式开售，其标志着共有产权房，这一住房双轨制保障轨上的创新型物种正式进入杭州楼市，涵盖了不乏三墩北、牛田、滨江核心区、闲林镇中、大运河新城等红盘、粉盘区块；
总价打折、可回购可流转、地段尚佳....多种要素的集成使共有产权房彼时咨询火热，于是，针对陆陆续续公示、开工的共有产权房地块，房叔公号也着力对其中相对有高价值的项目进行了详细的跑盘；
半年过去，开盘的共有产权房到了4个，我们得以初窥这一新物种的市场表现，当中有不错的数据也带来许多杂音；
目前，已有相当量的项目建设亦逼近销售节点，在此时有必要对其评估是非功过，给意向购房者提示其后续可能产生的政策变化和价值趋势。
今日推文，共有产权房的利与弊。
| PART 2 |
目前为止，杭州一共开盘了四个共有产权房，下沙沿江沁香公寓、三墩北才泊嘉院、拱墅康桥的清正源府以及九堡国芳天街旁的河翠云筑。
摇号的中签率分别如下，作为保障房，登记的人数还是不错的，除了位置较差的清正源府外，中签率不高不低，沁香公寓甚至二开来到29%。
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▲共有产权房入市中签率
但是四盘的整体弃选率也不低，去化率也不太理想，每次开盘均剩1/4-1/3的房源，清正源府甚至剩了2/3，剩332套...
在主城新房供应缺量的2023春，同地段商品房总价打对折的共有产权房何以遇冷，没了去年末的热度？
造成这一局面的具体原因是多方面的。
1、区之间、盘之间有差异，各自为政，没有一个统一的资格与规则规范该市场。
没有预估开盘时间、每次都要等开盘了才知道摇号资格、比例，没有蓄客期，也没有展示空间和样板房，购房者没法提前筹备，也没有空间体验。
2、地段、板块、配套差异明显。
比如下沙沿江的沁香公寓，靠江靠学校离地铁不远，商业配套有宝龙城和社区商业东东和达城，整体的居住属性还是不错的。
▲沁香公寓区位
而清正源府也是现房状态，位于康桥，位置已逼近绕城，但最主要的交通配套是15号线龙腾街站2027-28年才能落地运营，周围的商业配套稀缺，人都很少，头五年没有有效服务于人的生活配套，再便宜也难打动人心。
▲清正源府与15号地铁区位|制图by一叶
3、产品力的保守、陈旧。
典型的就是才泊嘉院的49㎡小户型和河翠云筑的104㎡户型。这两个共有产权房的区位均不错：
前者，近自在城商业、近2号线地铁口，周边幼儿园和小学距离很近，去未科、云谷上班也很方便，楼高20F也适中，挨着就是摇号大热盘彩虹轩，按理清空是很正常的，实际是未去化几乎清一色49㎡的中间套，如下图；
▲才泊嘉院49㎡中间套户型
笔者10多年没怎么在住宅项目看到这种长蛇一字型户型了，采光明显受限，同为49㎡的边套有侧采光和入户，销售情况就好的多；
▲河翠云筑区位
后者，是笔者一直看好的共有产权房项目，近地铁、近文体公园，天街房，散步到江边也不过两公里，小区域的城市界面不错，但104㎡也被大量剩下，如下图：
▲104㎡中间套户型
古早的手枪户型，北向餐客厅、黑房间书房、户门对房门，实在让人不敢恭维，被弃选也是情理之中。
4、当然，最热的房源如上城牛田地块、滨江核心区襄七房地块、三墩北最大共有产权房项目还未入市，还有观察的空间。
可以看到，共有产权房推出以来，三个较好地段的方正小户型和大户型的边套去化快，取得不错的效果；
但暴露的问题也很明显，主要是产品力缺失。只要在产品力上稍微跟上时代，套套图集做户型，慢慢去化问题可以是不大的。
| PART 3 |
当然，熟悉国情的笔者并不想挑共有产权房这种产品的刺，毕竟是政府出资，保障性质的住房，不能按照新建商品房的要求去指摘；
仿佛12306和某程，银行网银和某宝，是个人都知道不参与市场竞争的产品难出好东西，有尚佳的地段和配套，还便宜能最终获利和流转已是合格以上，没地铁多掏钱贷款高还5年限售的商品房也不少，还要啥自行车。
共有产权房的优势，在于这是“房住不炒”的一次重大探索，以杭州来说，共有产权房满5年可以增购另一部分产权，满10年就可上市交易，并完全等同于商品住房。
双轨制过去从来都是联立，现在加上了并轨的环节，先赊账上车可谓创举，降低了新杭州人首次置业门槛，且伴随业主逐渐融入城市生活，保障房到商品产权依据年限平滑过渡，能用“房”享受城市公共服务也能最终吃到“产”的红利。
共有产权房的劣势，正如开盘四个项目所表现出来的，区位、产品力、配套和购房资格的认定良莠不齐，香的项目还是难摇，不香的没人要，去化周期就长。
去化周期参差就是最大的劣势。
以沁香公寓为例，大学城旁、中小学校旁，硕博比例高，作年轻人才的配套住房是合理的，用低门槛人才票上车挺好，其持续走低的中签率表现也佐证了这点，未来大概率在5年后会形成全商品房资质楼盘，和周遭商品房小区并无二致。
但以清正源府为例，去化比较慢，目前的康桥板块以城市通勤来说前不着村、后不着店，上班都麻烦的地段，需要等待地铁建设和大运河新城持续推进；
那么可能明年、后年还在卖，前5年邻居装修，后5年成为权属混杂度极高的小区，即一个小区商品房和保障房比例相当；
小区的内部，有自住全产权的业主，有刚买的半产权的业主，有全产权供出租的租客，还有政府持股的空置房，流动性和价值自然打折，这是共有产权房可能存在的最大隐忧。
| PART 4 |
今年到明年，包括临安、富阳在内会有2w+的共有产权房开工，没法效仿新加坡组屋、日本团地住宅作超商品房新增量的保障房供应，还是应该视作市场主体商品房的补充，可以惠及需要得到低价和保障的购房者。
双轨再并轨，一轨开绿皮车，一轨开和谐号。
坐一等座的老板会去买一等票的，挑着扁担和蛇皮袋的老伯也留个硬座——旅途有不同的速度与到点，可以有一样的窗景和归宿。
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文章来源:杭州房叔
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