最近北京入市的项目不少，光近一周取证的新盘就有4个。
前几天师妹和大家说过，今年北京新房越来越卷了。
从近期这些项目来看，多数区域更加优秀，价格也比之前友好。
并且今年很多开发商一改往日高傲的姿态，开始做小户型降低购房人的上车门槛了。
下面要给大家说的这个项目，就是这一批中典型的卷王。
城区，临铁，再现89平三居，使出狠劲儿碾压隔壁......
NO.01
它就是朝阳平房乡的保利和光煦境。
去年四批次供地中，平房PF44、PF45地块分别由保利+建工、和三元拿下。
前段时间两家项目纷纷官宣案名为「保利·和光煦境」「三元·玺悦朝阳」。
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三元先跑一步，玺悦朝阳上个月便流出户型情况，有99平米三居、120平/148平米四居。
保利作为老手，和光煦境最近才有比较准确的消息传出，项目户型有89/99/114平三居、148/170平四居。
大跨度，多面积段，直接将玺悦朝阳全方位围堵。
咱来看看户型图。
和光煦境89平三居⬇️
限竞房时代过去后，89平三居两卫这类产品在京楼市场上很少出现，尤其还是城区大朝阳的新房。
南向两面宽，客厅面宽做到4米，主卧面宽3.3米，采光足够。美中不足的是两个卫生间都是暗卫，没有窗。
和光煦境（左）/玺悦朝阳（右）99平三居 ⬇️
两家都有99平米三居，但是完全不同的风格。
和光煦境做了南向三面宽，户型比较方正，南北通透，带有一个独立家政间。并且这个户型都是边户，主卧带270度转角飘窗，符合市场主流喜好。
玺悦朝阳99平三居偏特色一点，南向两面宽，有L型大拐角飘窗，视野和采光会更好。但主卧卫生间是暗卫，并且厨房对面的过道有面积浪费。
和光煦境105平三居⬇️
保利的105平三居，南向两面宽，两个卧室朝南。比较特别的是客厅朝东开窗，采光面近5.5米。不过缺点也很明显，因为户型比较狭长，不太好排布，北向空间略显局促。
和光煦境114平三居/玺悦朝阳120平四居⬇️
和光煦境114平三居，南向三面宽，户型方正通透。主卧卫生间干湿分离，餐厅单独设置洗手台，大三居各空间尺度还是比较富裕的。
玺悦朝阳120平四居，典型的四叶草户型。比保利114三居大了六平，但多了一个卧室，户型更加实用，功能性更强。
和光煦境（左）/玺悦朝阳（右）148平四居 ⬇️
两家的148平四居，都是经典的四叶草户型，玺悦朝阳是3卫，南向双套房设计，这点要优于和光煦境，家里有老人的选三元会更方便。
并且玺悦朝阳南向客厅和主卧面宽都大于和光煦境，采光更佳。但也有个问题是玺悦朝阳北向次卧凹进去一块，不够完美。
和光煦境170平四居⬇️
170平四居，是保利的最大户型，客厅面宽做到6米，主卧带浴缸，中西双厨设计，豪气十足。不过也有缺点就是厨房的设计，纵向尺度略扁。
以上就是两家的户型情况，玺悦朝阳只有三种，整体是改善路线，和光煦境户型更多样，能覆盖更多购房群体。
NO.02
两个项目销售指导价一样，8.5万/平米。
算了下和光煦境起步总价约757万左右，玺悦朝阳则是842万了。
从区位上来说，两项目位置很不错，两地块紧挨着，距离地铁6号线黄渠站约400米左右。
通勤非常方便。
往东1站可达常营商圈，往西2站是朝阳大悦城，7站可达国贸，8站抵达亮马桥，往北去望京也不远。
项目南侧即是朝阳北路，无论公共交通还是自驾出行都很快速。
并且，平房这片板块发展很成熟，周边小区底商不少。
如果想逛大商场常营龙湖天街，朝阳大悦城都很近。
爱逛公园的话，地块附近有黄渠公园、京城梨园、石各庄公园等可选。
医疗配套方面，地块直线距离约2.2公里处是北京朝阳医院（常营院区），直线距离约4公里处是民航总医院。
教育上，地块西南侧直线距离约700米左右，即为北京第二外国语学院附属小学（定福分校）。
完善的生活配套，也是平房优于朝阳其他新房板块的重要一点。
NO.03
目前区域内的二手房价差较大。
2000年左右的老房子价格在5万/平左右，2007年的柏林爱乐三期6.1万/平，2020年的朝青知筑7.7万/平。
离地块最近的和锦薇棠均价是10.9万/平，但由于是别墅产品，参考意义不大。
纵观朝阳的新房，往北东坝指导价8.1万，奶西、崔各庄8.5万，往南王四营7.1万。
平房处于正东方向上，互补了南北两端的问题，大家觉得这里咋样？
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